Nový stavební zákon prakticky: dokumentace TZB, JES a lhůty

Legislativa · 11. srpna 2026

Jedno povolení záměru, dokumentace podle vyhlášky 131/2024 Sb., jednotné environmentální stanovisko a elektronické podání — přehled změn a lhůt pro projektanty TZB.

Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění novely č. 152/2023 Sb., nabyl pro většinu staveb účinnosti 1. 7. 2024 (pro vyhrazené stavby v agendě Dopravního a energetického stavebního úřadu už 1. 1. 2024). Pro projektanta techniky prostředí staveb to není jen otázka jiných čísel paragrafů. Mění se počet stupňů dokumentace, forma jejího předání, způsob získávání podkladů od vlastníků sítí i lhůty, se kterými musíte pracovat v harmonogramu zakázky.

Nejviditelnější změnou je sloučení územního rozhodnutí a stavebního povolení do jediného povolení záměru. Tím padá dosavadní praxe, kdy část TZB byla v dokumentaci pro územní rozhodnutí zpracována jen bilančně (příkony, spotřeby, napojovací body) a teprve dokumentace pro stavební povolení obsahovala schémata, dimenze a výpočty. Nyní musí být tato úroveň k dispozici najednou, do jednoho podání.

Druhou zásadní změnou je koncentrace stanovisek. Jednotné environmentální stanovisko podle zákona č. 148/2023 Sb. nahrazuje řadu dílčích aktů podle složkových zákonů a vydává je jeden orgán ochrany prostředí. Pro TZB to znamená, že podklady k vypouštění odpadních vod, k odběru vod, ke zdroji znečišťování ovzduší nebo k odpadům ze stavby musí být připraveny současně, ne postupně během měsíců.

Jedno povolení místo dvou: co to udělá s rozsahem projektu

Dokumentace se podle vyhlášky č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb, dělí zjednodušeně na dokumentaci pro povolení záměru (DPZ) a dokumentaci pro provádění stavby (DPS). Mezistupeň odpovídající dřívější DUR zmizel.

Praktický důsledek: DPZ musí obsahovat takové údaje o technice prostředí staveb, aby stavební úřad a dotčené orgány mohly posoudit soulad s požadavky na výstavbu — tedy koncepci zdroje tepla a chladu, tepelné výkony a bilanci potřeby energie, návrhové průtoky větrání, bilance vody a odpadních vod, způsob hospodaření se srážkovými vodami, koncepci silnoproudu s výpočtovým zatížením a napojovací body na veřejnou infrastrukturu. Detailní kladečské výkresy, specifikace armatur a výpočty hydrauliky patří stále do DPS.

Nesmluvte si s klientem DPZ v rozsahu bývalé DUR. Bez dimenzí přípojek, bilancí a řešení srážkových vod řízení o povolení záměru neprojde a lhůty se resetují výzvou k doplnění.

Elektronická forma a evidence dokumentace

Dokumentace se předává v elektronické podobě prostřednictvím portálu stavebníka do informačního systému stavebního řízení; ukládá se do evidence elektronické dokumentace. Očekávaným výstupním formátem je PDF/A s vloženými podpisy autorizovaných osob (kvalifikovaný elektronický podpis, resp. autorizace podle zákona č. 360/1992 Sb.). Tři důsledky pro provoz projekční kanceláře:

• Elektronická pečeť ČKAIT musí být funkční u každého, kdo podepisuje část dokumentace — nikoli jen u vedoucího projektanta.
• Velikost a struktura souborů — dokumentace se vkládá po částech podle struktury vyhlášky; jeden slepený PDF „všechno TZB“ komplikuje posouzení a bývá vracen.
• Změny během řízení se dokládají znovu celým podepsaným dokumentem, ne výkresem s revizním oblakem.

Vyhláška č. 146/2024 Sb. o požadavcích na výstavbu

Vyhláška č. 146/2024 Sb. nahradila dřívější technické požadavky na stavby a požadavky na využívání území. Obsahově vychází z předchozí úpravy, ale projektant TZB se musí přeorientovat v číslování a zkontrolovat několik oblastí, kde se text posunul:

• Hospodaření se srážkovými vodami — přednostní vsakování, teprve poté retence s regulovaným odtokem a až nakonec odvedení do kanalizace. Doložení geologickými podklady a výpočtem retenčního objemu je součástí DPZ, ne dodatkem při realizaci.
• Větrání pobytových místností — požadavky na kvalitu vnitřního prostředí zůstávají řešeny v návaznosti na normové hodnoty (typicky řádově 25 m³/h na osobu u obytných prostor, minimální trvalá intenzita v desetinách h^-1); přesné znění a odkazy ověřte v aktuálním textu vyhlášky.
• Příprava pro nabíjení elektromobilů — vedle vyhlášky sledujte i zákon č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií; požadavky se v obou předpisech doplňují.
• Měření spotřeb a rozúčtování — projekt musí obsahovat umístění měřidel včetně přístupnosti pro odečet.

Normy zůstávají klíčovým podkladem: tepelná ztráta podle ČSN EN 12831-1, vnitřní vodovod podle ČSN 75 5455 a ČSN EN 806, kanalizace podle ČSN EN 12056 a ČSN 75 6760, ochrana proti legionelle podle ČSN EN 806-2 ve spojení s vyhláškou č. 252/2004 Sb. Nový stavební zákon jejich roli nemění — mění se pouze to, kdy je musíte mít dopočítané.

Lhůty, se kterými se pracuje v harmonogramu

Následující přehled je orientační vodítko pro plánování zakázky, ne výklad procesních ustanovení. Konkrétní délku i možnost prodloužení vždy ověřte v aktuálním znění zákona č. 283/2021 Sb. a zákona č. 148/2023 Sb.

Apelační princip je pro TZB dobrá zpráva: odvolací orgán by neměl vracet věc k novému rozhodnutí, ale rozhodnout sám. Tím se odstraňuje smyčka, ve které projekt roky obíhal mezi dvěma úřady kvůli formulaci jednoho stanoviska ke zdroji znečišťování ovzduší nebo k vypouštění vod.

Podklady od vlastníků sítí a digitální technická mapa

Od 1. 7. 2024 je v provozu digitální technická mapa krajů (režim podle zákona o zeměměřictví, ve znění zákona č. 47/2020 Sb.). Vlastníci a správci technické infrastruktury mají povinnost data předávat, projektant je čerpá jedním dotazem místo desítky žádostí u jednotlivých správců.

Z toho plynou dvě povinnosti, které se dnes nedají odbýt:

1. Geodetickou dokumentaci skutečného provedení nových přípojek vody, kanalizace, plynu, tepla a elektro je nutné pořídit v souřadnicích a v třídě přesnosti požadované správcem DTM — objednávejte geodeta ještě před záhozem výkopu.
2. Podklad z DTM přiložte k dokumentaci s datem vydání. Starší situace stažená z archivu projektu je nepoužitelná a bývá důvodem výzvy k doplnění.

Institut autorizovaného inspektora nový zákon nepřevzal; zkrácené stavební řízení už tedy jako alternativní cesta k povolení nefunguje. Odpovědnost za správnost dokumentace nese projektant, resp. generální projektant koordinující dílčí části včetně TZB.

Časté chyby z praxe

• DPZ bez bilancí. Podání obsahuje koncepci zdroje tepla, ale ne výpočtovou tepelnou ztrátu, návrhový průtok větrání ani soudobý příkon — úřad vyzve k doplnění a lhůta se přeruší.
• Srážkové vody „do kanalizace“. Bez posouzení vsakovacích podmínek a bez výpočtu retenčního objemu neobstojí hierarchie nakládání se srážkovými vodami.
• Chybějící podklad pro JES. Zdroj nad hranicí vyjmenovaných zdrojů (kotelna, ORC, kogenerace) potřebuje podklady k ovzduší už při podání, ne po vydání povolení.
• Nepodepsané části. Výkresy vytápění a ZTI vloží kancelář jako PDF bez kvalifikovaného podpisu autorizované osoby; podání je vadné.
• Podceněná koordinace s DPS. Změna dimenze přípojky nebo přesun technické místnosti proti povolenému stavu je změna záměru — řeší se procesně, ne poznámkou ve výrobní dokumentaci.
• Neaktuální šablony. Technické zprávy stále odkazují na vyhlášku č. 268/2009 Sb. a č. 499/2006 Sb.; správně mají odkazovat na č. 146/2024 Sb. a č. 131/2024 Sb.

Závěr: tři kroky do nejbližší zakázky

Nejrychlejší návratnost má aktualizace šablon: přepište odkazy na vyhlášky č. 146/2024 Sb. a č. 131/2024 Sb., doplňte do vzorové technické zprávy povinné bilance (tepelná ztráta, potřeba tepla na vytápění a TV, průtoky větrání, bilance vody a odpadních vod, soudobý příkon, retenční objem) a nastavte strukturu souborů podle vyhlášky o dokumentaci staveb. Druhý krok je smluvní: definujte, že DPZ má rozsah pro sloučené povolení, a odpovídajícím způsobem oceňte její pracnost. Třetí krok je harmonogram — počítejte s tím, že podklady pro JES a vyjádření správců sítí si vyžádají řádově dva měsíce před podáním, a rezervu na výzvu k doplnění držte i tam, kde vám úřad slibuje třicetidenní lhůtu.